穆迪稱中國在二三線城市實施限購政策將令房地產(chǎn)市場承壓。這將影響房地產(chǎn)開發(fā)商2011年下半年的銷售情況和流動資金,因此將對其信貸產(chǎn)生負面影響。
以下是一篇經(jīng)過編輯的穆迪投資者服務公司(Moody's Investor Services)的新聞稿:
中國在二三線城市實施限購政策將令房地產(chǎn)市場承壓。
中國國務院上周四宣布了針對二三線城市的五項調(diào)控房地產(chǎn)市場抑制地產(chǎn)投機的新措施。這些措施旨在抑制投機性銷售和增加供應,從而抑制房價。這將影響房地產(chǎn)開發(fā)商2011年下半年的銷售情況和流動資金,因此將對其信貸產(chǎn)生負面影響。
這五項措施包括:
一、嚴格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責。
二、確保今年1,000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。
三、房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。
四、認真落實今年的住房用地供應計劃。
五、規(guī)范住房租賃市場,抑制租金過快上漲。
具體而言,在二三線城市限購將令開發(fā)商未來6至12個月的銷售放緩。
目前中國有43個大城市實行住房限購。在實施住房限購的城市,本地戶籍人口最多只能購買兩套住房。對于沒有當?shù)貞艨?但可出具在當?shù)丶{稅或繳納社保證明的,每個家庭可購買一套住房。
受限購令影響,今年上半年中國大城市的住房銷量有所下降。北京新房銷量較上年同期下降23%,新房平均售價較上年同期下降6%。
一線城市的住房限購促使投資者將目標轉(zhuǎn)向調(diào)控力度較松的二、三線城市,推動這些城市的房價上漲。例如,河南洛陽和廣東惠州的房價今年上半年上漲了10%-20%。
雖然中國海外發(fā)展有限公司(COLI, 評級為Baa2,前景為穩(wěn)定)、碧桂園控股有限公司(Country Garden, 評級為B1,前景為穩(wěn)定)、恒大地產(chǎn)集團有限公司(Evergrande, 評級為B1,前景為負面),以及萬科企業(yè)股份有限公司(Vanke, 未授予評級)等在二、三線城市業(yè)務較多的地產(chǎn)開發(fā)商上半年合同銷量強勁增長,但隨著更多城市響應中央政府的新號令實施住房限購,二、三線城市未來6至12個月的銷售形勢將變得更為艱難。
因此,對于那些嚴重依賴下半年銷售業(yè)績的開發(fā)商來說,實現(xiàn)上調(diào)后的銷售目標將面臨眾多挑戰(zhàn)。而對于世茂房地產(chǎn)控股有限公司(Shimao, 評級為Ba3,前景為穩(wěn)定)和佳兆業(yè)集團控股有限公司(Kaisa, 評級為B1,前景為負面)等尚有大額土地出讓金未繳付的開發(fā)商而言,如果不能實現(xiàn)銷售目標,它們所面臨的流動性壓力將增大。
此外,為了規(guī)避大城市的嚴厲調(diào)控措施,很多開發(fā)商在過去6到12個月期間將業(yè)務重點轉(zhuǎn)移至二、三線城市,從而會使這些城市未來6至12個月住房供應增加。
與此同時,政府已反復重申增加保障房供應的承諾,并要求各地方政府在今年11月底前啟動1,000萬套保障房的建設(shè)。雖然保障房的客戶群體與商品房不同,但保障房供應的增加將有助于抑制房價。
雖然二、三線城市的住房需求會增加,但新的限購令肯定會導致符合條件的購房者數(shù)量減少,那些以投資為目的的本地及外地購房者將受此影響而被排除在購房者以外。
需求的下降,以及未來6至12個月開發(fā)商及政府住房供應的增加將促使開發(fā)商降低售房報價,以確保銷售和獲得流動資金。
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